作者：孙自通

问题的由来

银行的制式抵押合同中，一般会把担保范围约定为“主债权与利息、罚息、违约金及实现抵押权和实现债权所产生的诉讼费、律师费等。”而实践中抵押登记所记载金额多为主债权金额。当这二者不一致时以哪个为准呢。

我们先看一个例子：

张三向A银行借款100万元，以自己价值150万的房屋提供抵押担保，抵押登记金额为100万元。张三逾期后，A银行向法院起诉，胜诉后依法向法院申请强制执行，法院将张三房屋拍卖后获得价款150万元，张三应支付本金、利息、违约金等合计是120万元。另有一取得执行依据的案外债权人李四申请参与分配，债权金额为80万元。对于房屋变价款如何分配A银行与案外人李四二者产生争议：

A银行认为：其120万债权均为优先债权，对于房屋拍卖所得价款150万元，A银行优先受偿120万，剩余30万由案外人李四受偿。

李四认为：由于抵押登记的金额仅为100万元，因此A银行的优先债权仅为100万，其剩余20万仅为普通债权，因此，A银行先拿走100万，剩余50万按照债权比例分配，A银行剩余债权为20万，案外人李四为80万，剩余50万A银行只能拿走五分之一，也即10万。

目前的主流观点

这个问题是近些年司法实践中争议非常大的一个问题，根据《担保法司法解释》第61条的规定，“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。”之前很多法院就直接援引这个，认为在合同约定与登记不一致的时候，应当以登记为准，法院认为抵押登记的本金额即是优先债权的上限，超过部分抵押权人没有优先权。

但是，这个问题随着2019年11月8日《全国法院民商事审判工作会议纪要》（俗称“《九民纪要》”）的出台，最高院已经给出了明确的意见。

根据《九民纪要》第58条的规定，以登记作为公示方式的不动产担保物权的担保范围，一般应当以登记的范围为准。但是，我国目前不动产担保物权登记，不同地区的系统设置及登记规则并不一致，人民法院在审理案件时应当充分注意制度设计上的差别，作出符合实际的判断：

一是多数省区市的登记系统未设置“担保范围”栏目，仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，致使合同约定的担保范围与登记不一致。显然，这种不一致是由于该地区登记系统设置及登记规则造成的该地区的普遍现象。人民法院以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

二是一些省区市不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

对这个规定，我简单解释一下：

实践中之所以会出现合同约定的担保范围和登记簿记载的金额不一致，是因为除个别省份外，目前我国绝大多数地方的不动产登记部门提供的不动产登记簿上仅有“被担保的主债权数额（最高债权额）”的表述，没有设有担保范围这一项。且规定只能填写固定数字。可见，问题出在不动产登记的栏目设置上，不在当事人本身。

根据《九民纪要》第58条的规定，实务中分两种情况：

情况1：如果不动产登记地不动产登记系统设置与登记规则比较规范，担保物权登记范围与合同约定一致在该地区是常态或者普遍现象，人民法院在审理案件时，应当以登记的担保范围为准。

情形2：如果当地不动产登记系统设置与登记规则不规范，在这种情况下，以合同约定认定担保物权的担保范围，是符合实际的妥当选择。

相关的典型案例

案例1：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司金融借款合同纠纷， 最高人民法院 （2018）最高法民终950号

【争议焦点】

担保范围是以登记为准还是以合同约定为准？

【法院裁判】

最高院认为：关于涉案抵押权担保的范围问题。

本案中，《抵押合同》第一条“主债权的基本情况”中约定“贷款金额”为7亿元，第三条“担保范围”约定抵押物担保范围为主合同项下的全部债权，包括但不限于主债权、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、及抵押权人实现债权与担保权利而产生的费用。

因案涉主债权已达7亿元，且借贷双方已在主合同《信托贷款合同》中明确约定了利息、复利、罚息及计算方式，故在《抵押合同》主文对担保范围已经明确约定包括但不限于主债权和利息（包括复利和罚息）的情况下，对于《抵押合同》所附抵押土地清单所载的“抵押金额”7亿元，应理解为系对所担保主债权本金数额的明确，而非约定担保限额为7亿元。

虽然抵押权登记证书备注栏仅记载担保主债权本金为7亿元，但就本案而言，抵押权设立的效力不仅及于借款本金，还应及于该借款本金所产生的利息、复利、逾期罚息和复利。理由如下：

首先，当事人未将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权范围和金额在登记证书中明确予以登记，具有不能归责于抵押权人的客观原因。关于担保物权的担保范围，因不动产登记簿设置的原因，除个别省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上设有“担保范围”栏目，从而登记簿的记载与合同约定内容一致外，多数省份不动产登记机构提供的不动产登记簿上仅有“被担保主债权数额（最高债权数额）”的表述，且规定只能填写固定数字。而当事人在合同中又往往约定担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金等附属债权，从而出现了合同约定与登记簿记载不一致的情形。

在后一情形下，由于是登记系统设置的原因导致抵押权人的除主债权之外的附属债权无法登记，后顺位的抵押权人也只能登记主债权，因此根据合同约定来确定担保债权的范围，是当前状况下更为妥当的选择。从本案的实际情况看，应以合同约定来确定抵押权担保债权的范围。

第一，登记机构相关的登记制度不接受当事人就不确定金额的利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权办理登记。根据原国土资源部于2008年下发的《国土资源部关于印发〈土地登记表格〉（试行）的通知》（国土资发〔2008〕153号），其所附的“土地登记申请书”中“土地抵押金额”一栏，明确要求记载的是“土地抵押合同约定的贷款金额”。

第二，由于利息、复利、逾期罚息和复利是借款合同在履行过程中基于主债权和违约情形的出现才产生的，即便允许当事人将利息、复利、逾期罚息和复利等担保债权进行登记，客观上也无法实现登记。

其次，从登记公示的效果看，将本案抵押权设立的效力及于利息、复利、逾期罚息和复利债权，不会造成善意第三人利益的损害。通常而言，不动产物权的登记具有公信力，可以有效保护交易相对方和善意第三人的利益。虽然案涉抵押权证书仅登记担保的主债权金额为7亿元，但第三人从《中华人民共和国物权法》第一百七十三条的规定可以判断出，担保范围一般均应及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。

而且，渤海信托公司和峰鸿房地产公司在办理抵押登记时已将《抵押合同》备案，故第三人也可以通过查询备案合同得知担保范围及于主债权产生的利息、违约金、损害赔偿金等。

再次，本案赋予抵押权人就借款利息、复利、逾期罚息和复利债权享有抵押权，不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条的规定。该司法解释第六十一条规定，抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。

本案中，《抵押合同》约定的担保范围是借款本金7亿元及利息、罚息和复利等，登记证书记载所担保的主债权本金也是7亿元。前者强调的是担保的主债权金额和担保范围,而后者强调的仅是担保的主债权金额。比较合同约定的内容和登记记载的内容，二者实际并未不一致，均明确担保的主债权本金是7亿元，只是登记证书并无担保范围的记载,而这是登记机构的登记制度造成的，与当事人无关。

案例2：中国农业银行股份有限公司厦门同安支行与ＡＮＴＨＯＮＹＬＡＷ、吴秀丽等金融借款合同纠纷申诉、申请民事裁定书，最高人民法院（2016）最高法民申2895号

案例3：天津隆侨商贸有限公司与中航信托股份有限公司其他申请复议执行裁定书，最高人民法院 （2015）执复字第38号案例4：李栋梁与东港市宏达制药有限公司执行分配方案异议之诉一案， 辽宁省高级人民法院 （2017）辽民申3626号。你所在的不动产登记部门现在登记规范吗？如果你实务中遇到这个问题，千万不要忘了这篇文章。