作者：靳超

前言：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），民法典是新中国第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。全篇共1260个条文，作为中国第一部以“典”命名的法律，民法典在中国特色社会主义法律体系中具有重要地位。

  民法典较《中华人民共和国物权法》而言，在现行物权法规定的基础上,进一步完善了相关制度，一是适当降低业主共同决定事项的表决计算基数,将使用建筑物及其附属设施的维修资金的事项排除在特别程序之外，提高了决策的效率。增加了两项业主共同决定的事项，部分扩大了业主的权利；二是新增了“居住权”这一用益物权；三是浮动抵押财产的确定时点变更；四是抵押期间抵押财产的转让规则发生变化；五是增加抵押权与质权竞合的法律规定。
  变化一：（1）增加两项业主共同决定事项；（2）扩大了业主制定和修改管理规约的权利；（3）将使用建筑物及其附属设施的维修资金的事项排除在特别程序之外；（4）降低表决计算基数，更加注重效率。

变化解读：在《民法典》颁布之前，业主只能制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，《民法典》将“管理规约”的前缀去掉，扩大了业主管理规约涉及的范围。此外，将使用建筑物及其附属设施的维修资金的事项排除在特别程序之外，增加了决策的灵活性。实际生活中，业主共同决定的事项一般难以实施，而特别决定的事项，因表决比例比较高，因而更难实现。随着时间推移，需要动用维修资金的事项将越来越多，因此将使用建筑物及其附属设施的维修资金的事项排除在特别程序之外，有非常大的现实意义。
  兹举例说明，对于特殊的共同决定事项，原规定要求“经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”，也就是说，同意的比例要达到专有部分面积要达到总面积的三分之二且业主人数达到总人数三分之二以上才能通过；现规定对于特殊的共同决定事项要求“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”且“经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且“参与表决人数四分之三以上的业主同意”，三分之二参与表决，其中四分之三同意，也就是说，同意的比例要达到专有部分面积要达到总面积的二分之一且业主人数达到总人数二分之一就能通过。
  变化二：《民法典》三百六十六条到三百七十一条，新增“居住权”。

变化解读：根据规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要；另设立居住权应当采用书面形式并向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立，且原则上是无偿设立的。同时，居住权不得转让、继承。
通过设立居住权，可以一定程度上保障弱势一方的居住问题。因居住权需要登记，今后在进行房屋买卖时，除了明确有无产权争议及抵押、查封等权利负担外，亦应注意是否存在居住权登记。
   变化三：浮动抵押财产的确定时点变更。

变化解读：该变化将抵押财产的确定时间点前移，有利于维护抵押权人的权益。债权人应当关注债务履行、抵押人、抵押财产的状态，避免抵押财产确定后抵押权实现期间的抵押财产的损失。一旦发生抵押财产确定的情形，应及时与债务人、抵押人确认抵押财产的范围、价值，并及时实现抵押权。
   变化四：（1）抵押人转让抵押财产，只有通知义务，不必经抵押权人同意；（2）增加了抵押权人的证明义务。

变化解读：这一变化有利于提高交易效率，降低交易成本。抵押期间，抵押人需要转让抵押财产的，可以转让，只需及时通知抵押权人即可。对于抵押权人而言，须密切关注抵押物的状态，进而衡量抵押财产转让是否会损害抵押权。对于抵押物的买受方来讲，在受让前应先核实受让财产上是否设有抵押权，并分情况进行考虑。

变化五：（1）增加抵押权与质权竞合的法律规定；（2）抵押权不再绝对优先于质权。

变化解读：该规定有利于对抵押权和质权的平等保护。今后，抵押权人在设立抵押权之前，既要核实抵押物上是否有在先登记的抵押权，也要核实该抵押物是否有在先设立的质权。

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